內(nèi)蒙古XXX倉(cāng)儲(chǔ)物流有限責(zé)任公司
XXX物流倉(cāng)儲(chǔ)中心二期項(xiàng)目
可行性研究報(bào)告

二零二三年六月
目 錄
一、概述 1
（一）項(xiàng)目概況 1
（二）項(xiàng)目單位概況 3
（三）編制依據(jù) 4
（四）主要結(jié)論和建議 5
二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案 6
（一）項(xiàng)目建設(shè)背景 6
（二）規(guī)劃政策符合性 9
（三）項(xiàng)目建設(shè)必要性 16
（四）項(xiàng)目市場(chǎng)需求分析 19
三、項(xiàng)目選址與要素保障 32
（一）項(xiàng)目選址 32
（二）項(xiàng)目建設(shè)條件 32
（三）要素保障分析 35
四、項(xiàng)目建設(shè)方案 36
（一）規(guī)劃依據(jù) 36
（二）建筑表現(xiàn) 37
（三）規(guī)劃布局 40
（四）設(shè)計(jì)說(shuō)明 47
（五）建設(shè)管理方案 69
五、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案 72
（一）經(jīng)營(yíng)方案 72
（二）安全保障方案 76
（三）運(yùn)營(yíng)管理方案 78
六、項(xiàng)目投融資與財(cái)務(wù)方案 81
（一）投資估算 81
（二）盈利能力分析 84
（三）財(cái)務(wù)可持續(xù)性分析 87
七、項(xiàng)目影響效果分析 88
（一）經(jīng)濟(jì)影響分析 88
（二）社會(huì)影響分析 88
（三）生態(tài)環(huán)境影響分析 89
（四）資源和能源利用效果分析 91
八、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管控方案 94
（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)價(jià) 94
（二）風(fēng)險(xiǎn)管控方案 95
九、研究結(jié)論及建議 97
（一）主要研究結(jié)論 97
（二）問(wèn)題與建議 97
十、附表、附圖和附件 98
附表1 銷售收入預(yù)測(cè)表 98
附表2 總成本表 99
附表3 外購(gòu)材料表 100
附表4 外購(gòu)燃料及動(dòng)力費(fèi)表 101
附表5 工資及福利表 102
附表6 利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表 103
附表7 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用表 104
附表8 無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)攤銷表 105
附表9 流動(dòng)資金估算表 106
附表10 資產(chǎn)負(fù)債表 107
附表11 資本金現(xiàn)金流量表 108
附表12 財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 109
附表13 項(xiàng)目投資現(xiàn)金量表 111
附表14 借款償還計(jì)劃表 113


一、概述
（一）項(xiàng)目概況
1.1項(xiàng)目名稱
XXX物流倉(cāng)儲(chǔ)中心二期項(xiàng)目
1.2項(xiàng)目建設(shè)單位
內(nèi)蒙古XXX倉(cāng)儲(chǔ)物流有限責(zé)任公司
1.3項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)
新建項(xiàng)目
1.4項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
本項(xiàng)目建設(shè)地址位于內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市康巴什區(qū)北區(qū)
1.5項(xiàng)目負(fù)責(zé)人
報(bào)告編制人：（微）楊剛 工程師
1.6項(xiàng)目投資規(guī)模
本項(xiàng)目總投資為35000.00萬(wàn)元，其中，建設(shè)投資為31942.00萬(wàn)元（建筑工程費(fèi)用為20968.38萬(wàn)元，設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用為4104.00萬(wàn)元，土地費(fèi)用為5218.74萬(wàn)元，其他費(fèi)用為720.03萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)930.86萬(wàn)元），建設(shè)期利息為2058.00萬(wàn)元，鋪底流動(dòng)資金為1000.00萬(wàn)元。
1.7項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容
XXX物流倉(cāng)儲(chǔ)中心二期項(xiàng)目建設(shè)總投資35000.00萬(wàn)元人民幣，項(xiàng)目總占地面積為115972.00平方米，總建筑面積為104796.01平方米，主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：
項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容一覽表
工程類別 工程名稱 建筑工程量（m2）
主要建筑工程 倉(cāng)庫(kù) 59333.97
快遞分撥倉(cāng)庫(kù) 3917.46
迷你倉(cāng)庫(kù) 8140.06
電商倉(cāng)儲(chǔ) 4086.85
倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理中心 3118.40
物流大數(shù)據(jù)中心 9290.46
代理單位駐場(chǎng)用房 5797.72
產(chǎn)品展示中心 2375.96
汽車(chē)旅社 4993.04
園區(qū)餐飲服務(wù)中心 1544.46
園區(qū)活動(dòng)中心 772.23
公廁 136.77
門(mén)衛(wèi) 97.80
配電房 333.11
不計(jì)容面積 857.72
合計(jì) 104796.01
公共工程 場(chǎng)區(qū)通道及場(chǎng)地硬化 47950.00
綠化工程 10006.81
停車(chē)場(chǎng) 11540.00
1.8項(xiàng)目資金來(lái)源
本項(xiàng)目總投資資金35000.00萬(wàn)元人民幣，資金來(lái)源為項(xiàng)目企業(yè)自籌資金7000.00萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行D款28000.00萬(wàn)元。
1.9項(xiàng)目實(shí)施工期
本項(xiàng)目建設(shè)工期預(yù)計(jì)18個(gè)月（2023年8月至2025年1月）。
1.10主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)據(jù)和指標(biāo)
一 主要指標(biāo)
1 項(xiàng)目總用地面積 平方米 115972.00
2 項(xiàng)目總建筑面積 平方米 104796.01
3 容積率 0.90
4 建筑密度 % 39.75
5 綠地率 % 8.63
6 機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位 輛 314
7 總投資資金，其中： 萬(wàn)元 35000.00
7.1 建筑工程費(fèi)用 萬(wàn)元 20968.38
7.2 設(shè)備及安裝費(fèi)用 萬(wàn)元 4104.00
7.3 土地費(fèi) 萬(wàn)元 5218.74
7.4 工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元 720.03
7.5 預(yù)備費(fèi)用 萬(wàn)元 930.86
7.6 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 2058.00
7.7 鋪底流動(dòng)資金 萬(wàn)元 1000.00
二 主要數(shù)據(jù)
1 項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年銷售收入 萬(wàn)元 18000.00
2 計(jì)算期內(nèi)年均銷售收入 萬(wàn)元 14556.52
3 年平均利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 6325.42
4 年均凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 4744.06
5 年均城建費(fèi)及附加 萬(wàn)元 126.48
6 年均增值稅 萬(wàn)元 1054.01
7 年均所得稅 萬(wàn)元 1581.35
8 項(xiàng)目定員 人 245
9 建設(shè)期 個(gè)月 18
三 主要評(píng)價(jià)指標(biāo)
1 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 % 18.07%
2 項(xiàng)目投資利稅率 % 21.45%
3 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 13.18%
4 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 18.45%
5 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬(wàn)元 9,839.86
6 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=8%) 萬(wàn)元 20,664.98
7 投資回收期(稅后)含建設(shè)期 年 8.21
8 投資回收期(稅前)含建設(shè)期 年 6.64
9 盈虧平衡點(diǎn) % 54.12%
（二）項(xiàng)目單位概況
公司名稱：內(nèi)蒙古XXX倉(cāng)儲(chǔ)物流有限責(zé)任公司
（三）編制依據(jù)
1.《人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
2.《中央 關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》；
3.《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》；
4.《內(nèi)蒙古自治區(qū)“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》；
5.《內(nèi)蒙古自治區(qū)關(guān)于推動(dòng)物流發(fā)展促進(jìn)形成強(qiáng)大的實(shí)施意見(jiàn)》；
6.《內(nèi)蒙古自治區(qū)加快農(nóng)村牧區(qū)寄遞物流體系建設(shè)工作方案》；
7.《內(nèi)蒙古自治區(qū)“十四五”服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》；
8.《呼包鄂烏“十四五”一體化發(fā)展規(guī)劃》；
9.《內(nèi)蒙古自治區(qū)人民辦公廳關(guān)于推動(dòng)電子商務(wù)加快發(fā)展若干措施的通知》；
10.《鄂爾多斯市“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》；
11.項(xiàng)目公司提供的發(fā)展規(guī)劃、有關(guān)資料及相關(guān)數(shù)據(jù)；
12.國(guó)家公布的相關(guān)設(shè)備及施工標(biāo)準(zhǔn)。
（四）主要結(jié)論和建議
本項(xiàng)目研究“XXX物流倉(cāng)儲(chǔ)中心二期項(xiàng)目”的設(shè)計(jì)與實(shí)施，項(xiàng)目的建設(shè)將充分依托鄂爾多斯市區(qū)位優(yōu)勢(shì)及資源優(yōu)勢(shì)，利用企業(yè)現(xiàn)有人才資源、技術(shù)資源、經(jīng)驗(yàn)積累等，打造全國(guó)性物流倉(cāng)儲(chǔ)基地，整合鄂爾多斯市本地的物流行業(yè)，改變本地物流業(yè)缺乏科學(xué)規(guī)劃，流信息化水平低，作業(yè)效率低等落后狀態(tài)，完成整個(gè)物流體系。以商貿(mào)物流為抓手和突破口，激活鄂爾多斯市資源型城市結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，尋找經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和發(fā)展，
本次項(xiàng)目的實(shí)施符合我國(guó)、內(nèi)蒙古自治區(qū)現(xiàn)代物流相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，符合我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。項(xiàng)目將帶動(dòng)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，增加當(dāng)?shù)乩?，帶?dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)還將形成產(chǎn)業(yè)集群，拉大產(chǎn)業(yè)鏈條，對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)乃至我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到很大的促進(jìn)作用。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)不僅會(huì)給項(xiàng)目企業(yè)帶來(lái)很好的經(jīng)濟(jì)效益，還具有很強(qiáng)的社會(huì)效益。
建議本次項(xiàng)目可行性研究報(bào)告被批復(fù)后，應(yīng)抓緊進(jìn)行項(xiàng)目后期建設(shè)及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，以的理念，搞好項(xiàng)目投資、場(chǎng)地租賃、技術(shù)開(kāi)發(fā)、設(shè)備采購(gòu)等事宜。準(zhǔn)備好充足的資金加快項(xiàng)目進(jìn)度，以時(shí)間爭(zhēng)效益，盡快組織實(shí)施。

二、項(xiàng)目建設(shè)背景、需求分析及產(chǎn)出方案
（一）項(xiàng)目建設(shè)背景
物流業(yè)是融合運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、加工、包裝、配送、貨代、信息等產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型服務(wù)業(yè)，是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)性、戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，是現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的重要組成部分，也是拉動(dòng)服務(wù)業(yè)快速增長(zhǎng)的重要力量。加快發(fā)展現(xiàn)代物流，對(duì)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，提高國(guó)民經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要意義。目前國(guó)際上普遍認(rèn)為，物流業(yè)的發(fā)達(dá)程度和水平高低是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化程度和綜合國(guó)力的重要標(biāo)志之一。在信息技術(shù)的支持下，發(fā)達(dá)國(guó)家的物流業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)、提高經(jīng)濟(jì)效益的重要源泉、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和企業(yè)重組的關(guān)鍵推動(dòng)力、以及區(qū)域創(chuàng)新和經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐環(huán)境的關(guān)鍵因素之一。因此可見(jiàn)，現(xiàn)代物流業(yè)已經(jīng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家具普遍影響力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。
本報(bào)告有中投信德楊剛186，0072，8890（微）工程師編制，請(qǐng)勿復(fù)制。更多案例參考或報(bào)告的定制詢楊剛本人。